実は進化しています！　地籍調査

杉浦

今日のテーマは「実は進化しています！　地籍調査」です。

村上

「実は」と言われても、私そもそも「地籍調査」が何か分かっていないんですけど、地籍調査って、皆さん知ってることなんですか？

杉浦

いや、これは知らないかたも多いと思います。この「地籍調査」は現在進行中で、日本に暮らす僕たちにとって、ものすごく重要なことなので、多くのかたに知っておいてもらいたいことなんだよね。

村上

では、その「地籍調査」ってどういうものなんですか？

杉浦

僕も今回予習して知ったんだけど、「地籍調査」とは、主に市区町村が主体となって、一つひとつの土地の「所有者」、「地番」、「地目」、「境界」、「面積」などを調査することで、その結果から、「地籍簿」と「地籍図」を作るんだって。「地番」とは、一つひとつの土地を特定するために付けられる番号のこと、「地目」は、田んぼ、畑、宅地、山林など、土地の用途、使い道のことね。ちょっと前に、この番組で「戸籍」の話をしたじゃない。佳菜子ちゃん、覚えてる？

村上

はい。戸籍は、「生まれ」や「結婚」など身分関係を登録して、その人が日本人であることを公に証明するもので、その情報に基づいて、いろいろな行政手続きが行われているんですよね。

杉浦

そうそう。戸籍は人に関するものだけど、その土地バージョンが「地籍」なんだって。地籍は法務局が管理する登記簿に記載されていて、その情報は行政の様々な場面で活用されているんだって。

村上

土地も戸籍も同じなんですね。

杉浦

そう。ただ、法務局が管理している土地の位置や形状を示す地図や図面の約4割は、なんとですよ！ 150年くらい前の明治時代に作られたもので、正確性に欠けているんだって。

村上

そんな昔のものを今も利用しているなんて、知らない人も多いですよね。それにしても、「行政の手続きに使うものが正確性に欠けている」って、ちょっとモヤっとしますね。

杉浦

モヤっとするよね。でも、地籍調査が行われると、最新の測量技術で正確に測量された「地籍図」と「地籍簿」が作られて登記簿が修正されるから、そのモヤっとがなくなるしメリットもいっぱいあるんだよね。

村上

そうなんだ。そのメリット、気になりますね！

杉浦

ここからは、今日の講師に伺っていきましょう！国土交通省地籍整備室長 久保 雅寛さんです。

村上

久保さん、地籍調査が行われるとどんなメリットがあるんですか？

久保

皆さんにとって身近なところで言いますと、例えば、相続した土地を売りたい場合など土地の取引をスムーズに行うことができます。

村上

実家があった土地や、所有している山林を売りたいかたって、割と身近にいますよね。

久保

そういう場合、まずは売りたい土地を「測量」する必要があります。これは義務ではありません。しかし、地籍調査が行われていない土地ですと、先ほど杉浦さんがおっしゃっていたとおり、法務局で管理している地図の正確性に欠けるので買い手が付かなかったり、お隣と土地の境界をめぐって後々のトラブルにつながる可能性があるわけです。

村上

確かに、買う側の立場になって考えると、正確な大きさや形が分からない土地は買いたくないですよね。購入後に土地の面積が実際よりも小さかったなんてことが分かったら損しちゃうことになりますし、予定していた建物が建てられなくなっちゃうことだって考えられますよね。

杉浦

だから、そうしたトラブルを避けるために、土地を売る時は自ら「測量」をする場合が多いんだけど、この「測量」って「費用」や「手間」がかかるんだよ。

久保

はい。土地家屋調査士などの専門業者に依頼することになるのでかなりの費用がかかりますし、お隣の土地の所有者と境界の決定に向けた話合いを行う手間もかかります。しかし、地籍調査済みの土地であれば、すでに正確な測量が行われ、お隣との境界をめぐる話合いも完了していますから、スムーズに土地の取引が行えるんです。

村上

なるほど！そっちの方がありがたいですね。買うとしても安心！他にはどんなメリットがあるんですか？

久保

はい。災害が発生した時、迅速な復旧・復興にも貢献します。大きな自然災害が発生した場合、道路や上下水道などの復旧、住宅の再建などが急務となります。地震や河川の氾濫、土砂崩れなどの災害で、本来の土地の位置や形状が分からなくなっていても、地籍調査が実施済みであれば、地籍調査の情報を使って正確な位置や所有者を割り出すことが可能になるため、復旧・復興に迅速に取り掛かることができます。

杉浦

東日本大震災の時は、地籍調査をやっている場所と、やっていない場所とでは、復旧までに数か月から1年近く違いが出たんだって。

久保

地籍調査のメリットは他にもあります。あらかじめ地籍調査を行っていれば土地の境界が明確になっているため、いざ、道路の整備や、市街地の再開発事業に着手する際、スムーズに進めることができます。また、土地の利用や管理の基礎データの整備につながるため、所有者が分からない土地などの発生を抑制することもできます。

杉浦

森林の管理にも役立つそうですよね。

久保

はい。森林はCO2を吸収したり、土砂崩れを防いだり、ダムや浄水器の役割を果たしたりと、様々な機能を持っています。しかし、そうした機能を十分に発揮させるためには、間伐をするなど適切な管理が必要です。地籍調査済みの森林であれば、そうした作業を円滑に進められます。

村上

そうなんですね。地籍調査は土地を持っているかただけに関係することではなくて、多くの人にメリットがあるものなんですね。

杉浦

でもね佳菜子ちゃん、この地籍調査、1951年から実施されているんだけど、73年経った今でも、まだ国土の半分くらいしか進んでいないらしい。

村上

えー！半分！？久保さん、地籍調査には多くのメリットがあるのに、半分ほどしか実施されていないのはどうしてですか？

久保

理由はいろいろ考えられますが、地籍調査の必要性やメリットが多くのかたに十分に理解されておらず、地籍調査の対象になった地域の住民の機運が高まらないことで、協力を得にくいこと。また、境界に接する土地所有者双方の立会いが必要であるなどのルールにより、調査に多くの労力と時間がかかることも、要因の一つと考えています。

村上

地籍調査って、土地を所有している人の協力がないと、難しいものなんですか？具体的に、地籍調査ってどのようにして行われるんですか？

久保

基本的な流れをご説明しますと、まず、市区町村等が調査に先立ち、住民説明会を実施します。その後、土地所有者の立会いにより境界を確認し、測量を実施して、正確な地図を作り面積を測定します。そして、作成した地籍簿と地籍図の案を土地所有者に閲覧いただき、誤りなどがあれば訂正します。こうして出来上がった地籍簿と地籍図は法務局に送付され、備え付けられることになります。

村上

なるほど。「立会い」や「地籍簿と地籍図の案の確認」など、地籍調査は、土地を所有しているかたの協力なくしてはできないっていうことなんですね。

杉浦

そういうことみたいだね。だから対象地域に、所有者が分からない土地があったりとか、住民に現地調査の協力が得られないと、調査が滞っちゃうんだよね。

村上

そうすると地籍調査のメリットの恩恵を受けることができなくなっちゃいますね。

杉浦

特に日本は自然災害の多い国ですから、もしもの時のためにも、速やかに地籍調査を完了させたいですよね。

久保

はい。そのため政府では法律を改正するなどして、地籍調査の円滑化、迅速化を図っています。例えば2020年からは、所有者が所在不明であっても確認を得ずに現地調査を進められるようになりました。また土地の所有者が遠方にお住まいの場合や、山林など険しい土地の場合は、現地で立ち会っていただかなくても、図面や写真などの資料を用いて、境界を確認していただき調査を進めることができるようになりました。

杉浦

地籍調査も進化しているってことですよね。今年7月から新設された制度もあるんですよね。

久保

はい。「土地境界のみなし確認制度」が、先月から新たにスタートしています。土地の所有者が明らかでも、説明会や立会いなどの通知に全く反応いただけない場合があります。このような場合、土地の所有者に筆界案を送付させていただき、20日間の期限までに意見の申出がなければ、その土地の境界を確認したものとみなして、調査を進めることができるようになりました。

村上

筆界案というのは？

久保

所有している土地に関する情報を総合的に考慮して、その土地の位置と推定される位置を図面などに表示したものです。

杉浦

地形やその土地の現状だったりとか、客観的な資料を基に土地の境界を定めた図面ですよね。

村上

地籍調査に協力していただけないかたって、どれくらいいるんですか？

久保

調査する地域や年によっても異なりますが、最終的に土地の境界が確認できなかった原因のおよそ半分に当たります。

村上

そんなに多いんですね。どうして協力してくれないんですかね？

久保

理由はいろいろあると思いますが、やはり地籍調査の必要性やメリットが多くのかたに十分に知られていないこと、また、役所からの通知を見過ごしてしまうケースも少なくないように思います。

杉浦

一般の人が土地を売ったり買ったりすることって、人生のうちでそう多くはないから、自分には関係がないと思ってしまいがちですけども、相続などで土地を売買することになることもありますから、今後、地籍調査の通知が届いたら、スルーせずに協力してほしいですね。

村上

ちなみに、自分が所有している土地が地籍調査済みかどうか分からない場合もありそうな気がするんですけど、知りたい場合はどうしたらいいですか？

久保

国土交通省の「地籍調査Webサイト」で確認することができます。地籍調査は土地の売買だけでなく、災害復旧をスムーズにするメリットなど多くの効果を期待できるものです。地籍調査は市区町村が実施するため費用の負担は一切ありませんので、地籍調査に関する通知が届いたら、是非、ご協力をよろしくお願いします。

村上

今日の話を聞いて特に注目したのは、やはり「地籍調査に協力しようね」です。私たちが協力しないと始まらないなと思いました。

杉浦

後々のメリットにもつながりますからね。僕が特に注目したのは「土地境界のみなし確認制度が新たにスタートしてるよ！」ということです。